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教えて家づくり
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家づくりの流れ
STEP1
STEP2
STEP3
STEP4
STEP5
STEP6
STEP7
STEP8
土地と法律を学ぶ
005.周辺環境はどんなところ
建て替えの場合以外は、まず土地を探す必要があります。予算の制約もありますが、まず最初に暮らしたい地域を決め、その地域の中で土地を探すのが一般的です。地域が決まったら、予算の範囲で対象物件を絞り、現地に行って必ず自分の目と耳で確認することが大切です。最寄り駅からの所要時間を知るためには、歩いたり、バスに乗ったりして、実際の経路をたどってみる必要があります。周辺環境については、現状だけを確認すれば良いわけではありません。隣の敷地に高い建物が建って日照や眺望が妨げられたり、道路が拡張されて交通量が増えたり、近くに新しい駅やショッピングセンターが建設されたりする計画や可能性を調べることも必要です。

006.道路・地盤の状況を確認する
建物を建てるためには、敷地に接している道路の状況や地盤の確認も重要です。敷地は、幅が4m以上ある道路に2m以上接しなければなりません。これは、建物を使用する人が他の敷地を通らずに直接自分の敷地に出入りできるようにすることや、災害等の非常時に安全に避難できることを目的に建築基準法で定められています。また、敷地の生い立ちを調べることは、地盤の状態を知る大きな手がかりとなります。宅地は一般的に何らかの造成工事が行われている場合が多いため、どのような造成がなされているかを調べることも重要です。軟弱な地盤が原因で建物が傾くなどのトラブルを防ぐためには、建物の設計を行う前に地盤調査を行い、地盤の固さを調べておくことが大切です。

007.どんな家が建てられる
住環境を維持するために、地域ごとに建てられる建物の種類、規模、構造などが定められています。代表的なものが「用途地域」です。これらの規制を理解しておくと、周辺の環境を把握することが出来ますし、将来、近隣や隣接地にどのような規模や高さの建物が建つかをある程度見極めることができます。また、都市計画区域内では、防災上などの点から、建ぺい率と容積率で建物の規模を制限しています。自分の土地にどのくらいの建物が建てられるのかを知っておきましょう。
用途地域とは・・・
用途地域とは、住居系、商業系、工業系に分かれていて、それぞれの地域に建てられる建物の用途が決められています。自分の土地が何にあたるか、計画前に確認しておきましょう。
建ぺい率とは・・・
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(建物を真上から見たときの外壁に囲まれた建築部分の面積)の割合をいいます。建ぺい率により、建築面積は制限されます。用途地域ごとに建ぺい率が定められていますが、次の緩和規定があります。
・建ぺい率が80%の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がありません。
・建ぺい率が80%以外の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合及び角地は、建ぺい率が10%緩和されます。

容積率とは・・・
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。容積率により、延べ床面積は制限されます。用途地域ごとに指定容積率が定められていますが、次の制限規定があります。
・敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、次の(1)、(2)のいずれか少ないほうが実際の容積率になります。
(1)指定容積率
(2)前面道路の幅員×0.6(住居系用途地域の場合は0.4)

高さ制限とは・・・
建物を建築するときには、建築物の高さについての制限もあります。高さの制限は、住環境(とくに日照)を良好に保つために設けられていて、具体的には、高さ制限、斜線制限、日影規制などがあります。
■高さ制限
第1種、第2種低層住居専用地域内では、特に良好な住環境を確保するために、建物の高さは10m以下または12m以下でなければなりません。
■斜線制限
1.道路斜線制限
道路の採光や通風の確保、また、その両側の建物の日照、採光、通風 を確保するために、建物の前面道路の反対側の境界線から一定の勾配 の斜線内に建物の高さを収めなければなりません。
2.隣地斜線制限
道路斜線制限と同様に、隣地の日照、採光、通風を確保するために、 隣地境界線からの制限も設けられています。
3.北側斜線制限
第1種、第2種低層住居専用地域と第1種、第2種中高層住居専用地域 については、特に良好な住環境(とくに日照)を確保するために、北 側斜線制限が設けられています。つまり、建物の高さは、真北方向の 隣地境界線、または 真北方向の前面道路の反対側の境界線から一定 の範囲以内にしなければなりません。

008.不動産登記を確認しよう
土地の調査は、現地で直接チェックすることも重要ですが、所有権や抵当権などの権利関係を登記事項証明書で調べることも必要です。もし、不動産広告や業者の説明にないことが記載されていたり、権利関係が複雑に入り組んでいる場合は、購入を見合わせることも必要です。土地登記事項証明書を見てみましょう。
不動産登記・・・
不動産登記とは、私たちの大切な財産である不動産の所在、大きさ、権利関係を公の帳簿に記載することをいいます。この登記した帳簿を登記簿といい、だれでも不動産の現況や所有者、担保設定の情報を容易に知ることが出来、不動産取引の安全と円滑を図る役目をしています。登記簿は、地方法務局の支局や出張所(登記所)に備えてあります。

009.ここもチェック
土地売買契約時のチェックポイントを確認しましょう。契約書をよく読んで内容を十分理解した上で署名・押印しましょう。契約書には、重要事項説明書と同じ記載事項が多くあります。これらについては、重要事項説明書と照合し、違いがないかどうかをチェックすると良いでしょう。宅地建物取引業者は、土地や建物を購入しようとする人に対して、契約が成立するまでの間に、書面を交付して重要事項の説明をさせなければならないこととなっています。重要事項説明書は記載内容が多いため、説明を受ける時にすべてを理解するのは大変です。事前に重要事項説明書のコピーを入手し、隅々までよく読み、内容を理解してから契約しなければなりません。疑問点がでてきたら、納得できるまで宅地建物取引主任者に質問するようにしましょう。
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