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資金計画・返済計画を決める
013.住宅ローンの違いって?
現在、住宅ローンは、公庫融資、財形住宅融資などの公的住宅ローンの他、民間住宅ローンが提供されています。資金計画・返済計画を決めるにあたって、まず始めに、各住宅ローンの商品性の違いを確認しましょう。不動産業者によっては、特定の金融機関との提携ローンを勧める場合がありますが、現在は、様々な住宅ローン商品が提供されています。例えば、金利は低くても融資手数料が高額であったり、繰上返済をする場合に高額な手数料がかかる商品があります。返済計画に余裕があり、将来繰上返済することを前提にするのであれば、繰上返済手数料がかからない商品を選んだ方が、トータルの返済額で見た場合、結果的に有利な場合もあるのです。ご自身のライフイベントを踏まえた資金計画・返済計画にはどの住宅ローンが合うのか、慎重に検討しましょう。

014.固定金利と変動金利
住宅ローンの金利のタイプは、“固定金利型”“変動金利型”の2つに大別でき、さらに変動金利型の中には、一定期間の金利を固定しておく“固定金利期間選択型”があります。おのおのメリット・デメリットがありますが、公庫融資はお申込み時に返済終了までの金利が確定する長期の“固定金利型”ですので、将来にわたって無理のない返済計画がたてられます。一方、“変動金利型”や“固定金利期間選択型”のローンは、返済途中でその時々の金融情勢によって金利が変わりますので、金利が上昇すると、返済額が大幅に増え、元金がほとんど減らないという可能性もあります。
変動金利型
金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動する
●メリット
高金利時に借りると将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。
●デメリット
借入時に将来の返済額が確定されず不安が残り、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増える。
固定金利期間選択型
返済期間中の一定期間に固定金利が適用される
●メリット
一定期間の返済額を確定することができる。高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。
●デメリット
借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず不安が残り、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増える。
固定金利型
借入時に全返済期間の適用金利が決定されている
●メリット
借入時に返済期間全体の返済額を確定することができ、低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定することができる。
●デメリット
高金利時に借りると、将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならない。

015.返済方法と期間
住宅ローンの返済方法には、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つの代表的な方法があります。それぞれに次のような特徴がありますので返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを考慮して返済方法や返済期間を選びましょう。
元金均等返済とは、毎月返済する元金が一定で、残元金に対しての月毎の利息を上乗せして支払う返済方法です。毎月の返済額(元金+利息)は、当初は多くなりますが、後になるほど少なくなっていきます。この返済方法は、融資残高が早く減少するため将来の返済負担が軽減されます。また、利息の総支払額も少なくてすむため、現在の収入に余裕がある方に利用をお勧めします。
元利均等返済とは、毎月の返済額(元金+利息)が一定金額となる方法で、金利が同じ間は月々の返済額が変わりません。この返済方法は、融資残高の減り方が遅く、利息の総支払額は多くなりますが、毎月の返済額が一定なので返済計画がたてやすく、返済開始当初の返済負担を軽減できます。
また、返済期間を変えた場合、ローンの返済期間は最長35年です。ご自身の支払い可能額、退職予定時期、自己資金の状況などを総合的に判断して、返済期間を決めます。返済期間を短くすると、借入可能額は少なくなってしまうため、購入予算が少なくなるデメリットがありますが、総支払い利息が少なくなるメリットがあります。住宅を購入する時の年齢も返済期間を決める際の重要なポイントになります。定年退職後のライフプランも視野に入れ、返済期間を短く設定することを検討してみましょう。
元金均等返済
●元金が確実に減る
●元金が均等返済
●当初の支払いは多い
●ローン残高は確実に減る
元利均等返済
●毎月の支払額は同じ
●元利が均等返済
●ローン残高が減らない

016.不測の事態への備え
長期にわたる住宅ローン返済期間中には、病気やけが、転退職など不測の事態が生じ、住宅ローン返済が困難な状態に陥ることも考えられます。将来、このような事態が起こるかは誰にも予測できませんが、不測の事態に備えておくことが大切です。半年分の生活費がまかなえる程度の貯蓄を残すことは基本です。その他のポイントを確認しておきましょう。サラリーマンが加入する健康保険の場合、病気やけがの治療のために会社を休み、給料がもらえないときは、生活保障として、給料の6割相当の傷病手当金が最長1年6か月間支給されます。しかし、この金額では生計を維持するのがやっとで、住宅ローン返済や医療費の支払いを賄うことはできません。住宅取得に併せて、加入している医療保険の内容を再度確認し、必要があれば保険の見直しをしておきましょう。なお、自営業者が加入する国民健康保険にはこのような制度はありませんので、より十分な備えが必要となります。

住宅ローンアドバイス
住宅ローンの種類や特徴の説明から、有利な住宅ローンを提供する金融機関などの紹介などを行います。

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